Hiển thị các bài đăng có nhãn loi-khuyen. Hiển thị tất cả bài đăng

Có nên mua đất nền thời điểm này hay không?


Cơn sốt ảo đất nền thời gian vừa qua đã khiến thị trường bất động sản TP.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, sau khi dần hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà đang băn khoăn không biết có nên xuống tiền mua nhà thời điểm này hay không?


Đất nền dự án không tăng ảo
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đất nền là nhu cầu muôn thuở của người Việt bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ. Tuy nhiên, câu chuyện sốt đất nền thời gian vừa qua tại TP.HCM không thuộc đất nền thuộc các dự án bất động sản chính quy mà lại là đất nền nằm tại các vùng ven và huyện ngoại thành. Tại các dự án đất nền của các chủ đầu tư có thương hiệu, hầu như không có tình trạng sốt đất ảo.
Hiện nay, tại khu đông (quận 9 và Thủ Đức), phía bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ. Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nền, mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường.
“Nếu so với năm 2007, cơn sốt bất động sản thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.
Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, bởi Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó, Chính phủ lại đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này”, ông Châu nói.
Ông Châu cho rằng TP.HCM đã có những chỉ đạo quyết liệt cho nên cơn sốt ảo này đang bị hạ nhiệt. Sắp tới, TP ban hành quyết định mới thay thế quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại.

“Qua các đợt khủng hoảng vừa rồi đã giúp sàng lọc thị trường. Những doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi vào cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây”, ông Châu nói thêm.
Những lời khuyên cho nhà đầu tư
Ông Lê Hoàng Châu nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đang dần hạ nhiệt. Tuy nhiên, giá đất nền có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng ở những khu vực thuận lợi giao thông và có nhiều tiện ích vẫn tiếp tục giữ giá như hiện nay và có xu hướng tăng trong những tháng tới.
Để mua đất nền thời gian tới, ông Châu khuyên nhà đầu tư cần đánh giá giá cả. Nguyên lý để hình thành giá cả phụ thuộc vào 3 yếu tố: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung cầu. Khi quyết định đầu tư, mua hay bán, người dân vẫn phải căn cứ vào nguồn lực tài chính của mình. Nếu dùng đến 70-80% đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất là nhiều.
Trong khi đó, theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến khó lường. Lượng hàng lớn sẽ được bung ra trên tất cả các phân khúc.
Vì vậy, để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven, một nhà đầu tư cá nhân cần nhớ 5 nguyên tắc:
1. Tính thanh khoản thật, tức là nhu cầu mua bán giao dịch thật. Không phải giá cao rất cao mà rất ít giao dịch. Đây là những nơi đã có mật độ cư dân tương đối, chứ không phải những nơi "đồng không mông quạnh".
2. Có sổ đỏ. Rủi ro nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.
3. Không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Thị trường càng nóng sốt, càng phải biết "liệu cơm gắp mắm", không đầu tư quá số tiền mình đang có.
4. Đầu tư có đội nhóm, rủi ro sẽ giảm đi nhiều khi có đồng đội cùng vào cuộc.
5. Lời khi mua chứ không phải khi bán, mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.
Còn ông Ngô Quang Phúc - Phó tổng giám đốc Him Lam Land lại cho rằng vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền là pháp lý, vì vậy phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ. Bên cạnh đó là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư.
Ngoài ra, nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư.
Theo Motthegioi

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Donald Trump

Ông Trump cho biết ông không bao giờ đổ tiền vào những thứ tầm thường, mà phải là cái gì đó thật đặc biệt. Ông cũng không sử dụng triết lý "vị trí, vị trí và vị trí" như nhiều nhà đầu tư bất động sản khác.

Với giới đầu tư bất động sản, chắc hẳn không ai xa lạ với câu nói cửa miệng về ba điều quan trọng nhất trong đầu tư BĐS: “Vị trí, vị trí, và vị trí”. Nghĩa là chọn được vị trí đẹp sẽ quyết định mọi thứ thành hay bại của bất động sản mà bạn mua.
Tuy nhiên, Tổng thống Mỹ mới đắc cử Donald Trump - ông trùm bất động sản New York một thời cho rằng “đây là một quan niệm hết sức sai lầm”.
Ông Trump giải thích, vị trí của bất động sản rất quan trọng, nhưng có một vị trí tuyệt vời chưa đủ để đảm bảo cho bất cứ điều gì, nó chỉ là điểm khởi đầu cho một thương vụ đầu tư tốt. Mấu chốt chính là năng lực của các nhà đầu tư để biến vị trí đó trở thành “món hời”.
Nền tảng trong triết lý kinh doanh bất động sản mà Trump áp dụng là “cải thiện bất kể vị trí nào”. Tức là, nhà đầu tư cần sử dụng khả năng sáng tạo và tầm nhìn sắc bén của mình để thay đổi cách sử dụng vị trí mà mình có. Ông Trump không bao giờ chịu rót tiền vào những thứ tầm thường, mà phải là cái gì đó thật đặc biệt.
đầu tư bất động sản
Với tầm nhìn tốt, Donald Trump rất thành công trong đầu tư bất động sản. Ảnh: internet
Hãy mua thứ tốt nhất!
Tòa tháp Trump World Tower chính là ví dụ hoàn hảo về việc sẵn sàng trả mức giá cao cho một vị trí tốt. Trước đó, ông Trump tìm thấy khu bất động sản là một khu nhà hai tầng đã lỗi thời được sở hữu bởi một nhóm kỹ sư, tại thời điểm đó họ đưa ra mức giá rất lớn cho khu bất động sản này.
Tuy nhiên ông Donald Trump đồng ý mua ngay vì ông biết rằng những khu nhà khác ở cùng khu vực còn quyền sử dụng không gian mà họ không dùng đến và ông hoàn toàn có thể mua lại với mức giá phải chăng, sau đó ông có thể xây dựng thành những thứ khác để làm thương mại.
Trump cho biết điều mà ông thích nhất ở vị trí ông xây dựng tòa tháp Trump World Tower là tiềm năng về quang cảnh ngoạn mục của nó với tầm nhìn xuống phía dòng sông Đông. Nếu không có điều này, ông nhất định sẽ không đổ tiền mua khu bất động sản đó.
Một lý do nữa là ông Trump thường tìm kiếm những địa điểm có uy tín để đầu tư. Trong trường hợp tòa nhà Trump World Tower, ông thích uy tín của một tòa nhà đặt cạnh trụ sở của Liên Hợp Quốc. Ông biết rằng sẽ có rất nhiều cơ quan Chính phủ sẵn sàng mua những căn hộ cao cấp cho các nhà ngoại giao của họ ở khu phố đối diện với tòa nhà Liên Hợp Quốc.
Mặc dù luôn sẵn sàng trả một mức giá cao cho một vị trí tốt nhưng ông Trump cũng biết rằng “Không thể có mức giá tốt cho một bất động sản không phù hợp”. Chắc chắn ông sẽ không mua một thứ gì đó chỉ vì nó rẻ, nếu ông thấy không thể có cách nào tạo thêm cho nó giá trị đặc biệt.
Nói cách khác, ông Trump không cho rằng vị trí  là nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản, mà chính là việc bạn có thể làm gì với vị trí đó. Nếu bạn có thể tìm ra phương án cải thiện vị trí và có tiềm năng thu lời, thì dù phải trả giá đắt hơn cũng hãy mạnh dạn mua nó. Ngược lại, dù giá rẻ nhưng khi nhận thấy khu bất động sản đó không có tiềm năng sinh lời, bạn đừng mua nó!
(Theo Trí Thức Trẻ)
 

Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng: Đừng chỉ nhìn vào... "giấy"

Đó là lời cảnh tỉnh của hầu hết các chuyên gia địa ốc cho các nhà đầu tư vào thời điểm này, đặc biệt với condotel - phân khúc đang thu hút lượng tiền nhiều nhất từ "500 tấn vàng" trong dân chúng.

bất động sản nghỉ dưỡng
Các chuyên gia địa ốc khuyên các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng không nên chỉ nhìn vào "giấy"
Theo thống kê từ Liên minh các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) G5, năm 2016 là năm bùng nổ của thị trường BĐS nghỉ dưỡng với gần 44 dự án được chào bán, cung ứng hơn 5.000 căn biệt thự và hơn 12.000 căn condotel ra thị trường. Trung bình, hầu như tháng nào cũng có dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán.
Số liệu này cho thấy kỳ vọng lớn của các nhà đầu tư vào phân khúc condotel, một phân khúc mới gia nhập thị trường trong thời gian gần đây. Nhu cầu đầu tư vào loại hình căn hộ này tăng không chỉ do mức đầu tư không quá lớn so với các phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống khác như biệt thự mà còn do những cam kết chia sẻ lợi nhuận từ cho thuê với các khách hàng cá nhân cao hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng (từ 8 - 12%/năm) và an toàn hơn rất nhiều so với đầu tư chứng khoán.
Chưa kể, hầu hết các dự án hiện nay, để sở hữu căn hộ condotel, khách hàng chỉ cần bỏ ra tối thiểu 25% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi. Với công suất thuê phòng đạt từ 70-80%, thì khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ một dự án không quá dài, chỉ từ 8-10 năm.
Kỳ vọng này càng có cơ sở khi những đánh giá gần đây của các tổ chức nghiên cứu chỉ ra rằng, tăng trưởng du lịch sẽ bùng phát trong thời gian tới, kéo theo thiếu hụt về nguồn cung dịch vụ lưu trú chất lượng cao, do đó, cơ hội sinh lời từ các dự án condotel càng rõ nét hơn. Chưa kể, phân khúc này sẽ càng có tiềm năng nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia gồm: Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Đức, Ý, Úc, Ấn Độ, New Zealand và Canada, thu hút lượng khách quốc tế lớn đến Việt Nam.
Tuy nhiên, con số này mới dựa trên các giả định, còn thực tế không phải dự án nào cũng đạt sức hấp thụ như nhau. Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, dòng tiền đối ứng ở mức ít nhất 50% giá trị sản phẩm nên là điều kiện tiền đề để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường condotel, đồng thời là nguồn lực thực tế để nhà đầu tư thanh toán nghĩa vụ tín dụng và hiện thực hóa lợi nhuận.
Ngoài ra, tỷ lệ cam kết chưa hẳn là thu nhập ròng cam kết của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất 2 khoản là thuế thu nhập cá nhân hàng năm và phí quản lý. Theo đó, nếu chi phí quản lý quá lớn, thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh. Điều này thường xuất hiện ở những dự án do các chủ đầu tư tay ngang hoặc chưa có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai. Do đó, đây chính là lý do các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, tránh xa đà vào các lời quảng cáo quá lố của các nhân viên môi giới.
Các dự án condotel được các đơn vị tư vấn thị trường như Savills, CBRE, JLL khuyến nghị nhà đầu tư xem xét đều là những dự án của những chủ đầu tư lớn, nhiều kinh nghiệm như Vingroup, VinaCapital, Sovico Holdings, Eurowindow, Sungroup, C.E.O, Empire Group…
Với tiềm lực mạnh, các chủ đầu tư này vừa có thể thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp từ nước ngoài hoặc trực tiếp vận hành và quản lý, vừa đảm bảo gia tăng công suất thuê phòng (yếu tố quan trọng quyết định tới khả năng sinh lời thực của một dự án BĐS nghỉ dưỡng) nhờ thương hiệu sẵn có.
Với năng lực tài chính tốt, để tăng sự uy tín với khách hàng, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng cam kết thẳng lợi nhuận trên hợp đồng ký kết. Như Du lịch Nhật Minh (Thành viên Sovico Holdings) đưa ra cam kết, lợi nhuận tối thiểu thu được là 40% trên tổng giá trị hợp đồng trong 5 năm đầu tiên, từ năm thứ 6 trở đi, chủ sở hữu căn hộ khách sạn được hưởng 30% doanh thu với dự án Ariyana Smart Condotel Đà Nẵng.
Hay Coco Ocean - Spa Resort do Empire Group làm chủ đầu tư cam kết lợi nhuận tối thiểu khách hàng thu được là 12%/năm trên giá trị hợp đồng trong 8 năm đầu tiên. Chủ sở hữu căn hộ khách sạn sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80%/20% từ năm thứ 9 trở đi, khách hàng được hưởng 80%, chủ đầu tư 20%…
Không chia sẻ lợi nhuận trực tiếp vào hợp đồng, các chủ đầu tư khác tạo ra các gói lựa chọn cho thuê lại khác nhau với các mức chia sẻ lợi nhuận phù hợp hoặc cho phép tự khai thác và hỗ trợ một phần để mang lại lợi nhuận cao nhất.
(Theo Đầu tư chứng khoán Online)

Những lưu ý để đầu tư đất nền an toàn và hiệu quả

Mua bán đất nền diễn ra sôi động với biên lợi nhuận rất cao trong 24 tháng qua nhưng cũng đồng nghĩa với rủi ro khó lường. Vậy cần lưu ý những vấn đề gì để đầu tư đất nền được an toàn và hiệu quả?

Rủi ro pháp lý

Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, mang tính địa phương rất cao (tùy địa bàn quận, huyện mà có các quy định khác nhau) và có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tế.
Đầu tư đất nền thường đánh đố người trong cuộc ở điểm pháp lý không đồng nhất như việc đầu tư vào một dự án căn hộ. Do đó, sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục pháp lý có thể khiến dự án đất nền đóng băng, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền, không được tách thửa, thậm chí bị bỏ hoang.

Đầu tư mua khu đất tách thửa không có lộ giới hẻm rủi ro thế nào?

Có nhiều yếu tố quan trọng cần quan tâm khi tiến hành các thủ tục tách thửa nền đất tại các quận. Một trong số đó là quy hoạch chi tiết hẻm. Việc tách thửa có thể bị dừng lại nếu khu đất không có lộ giới hẻm. Thông thường, người mua đất nền xuống tiền trước vài đợt để chọn lô đất đang tách thửa. Người mua sẽ phải chịu thiệt nếu việc tách thửa bị dừng lại hoặc kéo dài vô thời hạn mà khách hàng không rõ nguyên nhân.
đầu tư đất nền
Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào
sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm (Ảnh: Internet)

Thời điểm nào dự án đất nền tại Tp.HCM được phép bán?

Theo quy định của pháp luật, đất nền được phép bán khi đã ra sổ từng nền (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, bên bán và bên mua thường thỏa thuận với nhau bằng hợp đồng góp vốn để thuận tiện cho quá trình chuẩn bị thủ tục hồ sơ. Điều này luật không ngăn cấm. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả tối ưu cho suất đầu tư, người mua nên chọn tài sản đất nền đã được cấp sổ.

Vì sao nên tránh đầu tư đất có sổ đứng tên chung nhiều người?

Đối với đất thuộc sở hữu của nhiều người hoặc hộ gia đình, mỗi khi muốn tiến hành giao dịch phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên liên quan. Do đó, thủ tục giao dịch tài sản trở nên rườm rà và mất nhiều thời gian. Nếu phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên này, giao dịch có thể sớm bị đổ bể.

Nhà đầu tư thiệt hại gì khi đầu tư nền đất trong một dự án hoang?

Khi đầu tư vào đất nền bị bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ bị mất chi phí cơ hội (lãng phí dòng tiền). Tài sản này cũng bị giảm giá trị hoặc không thể tăng giá như kỳ vọng do mật độ dân cư tại đây quá thấp.

Loại nền đất nào phù hợp với quy định tách thửa của Tp.HCM?

Tại Tp.HCM, quy chuẩn tách thửa đất ở (thổ cư) Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú được quy định khá rõ. Cụ thể, được phép tách thửa với nền đất 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Trường hợp thứ hai, được phép tách thửa nền đất 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Trường hợp thứ ba, nền đất 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m đủ điều kiện tách thửa.
Nếu mua nền đất đang tách thửa tại khu vực 1, nhà đầu tư cần rà soát tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không để phòng tránh rủi ro về sau.
Việc tách thửa đất ở (thổ cư) tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè được xếp vào Khu vực 3 của Tp.HCM. Cụ thể, được tách thửa với nền đất đạt 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m. Trường hợp tiếp theo là nền đất được tách thửa phải đạt 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Ngoài ra, khu đất được tách thửa phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Như vậy, khi đầu tư đất nền phân lô tại các huyện vùng ven, diện tích thửa đất càng nhỏ càng nên thận trọng. Người mua cần rà soát kỹ xem tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không.   

Hợp đồng góp vốn mua đất nền có thế chấp ngân hàng được không?

Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền được xem là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua khá phổ biến với thị trường đầu tư BĐS liền thổ. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn có tính chính danh không cao như hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai (tài sản đang xây trên đất). Vì thế, hợp đồng góp vốn không thể mang đi thế chấp ngân hàng. Nếu chủ hợp đồng này mang đi thế chấp, ngân hàng cũng không mạo hiểm nhận thế chấp.
(Theo VnExpress) 

Thận trọng khi mua đất nền đồng sở hữu

Với biên lợi nhuận cao, phù hợp sở thích tích lũy của người Việt, đất nền đang là phân khúc có hoạt động giao dịch sôi động nhất thị trường quý I/2017. Tuy nhiên miếng bánh này cũng tồn tại nhiều rủi ro khó lường với những khách hàng thiếu kinh nghiệm.

Nhờ tác động của hạ tầng giao thông cộng với nguồn cung hạn chế, tốc độ tăng giá của đất nền nhất là khu vực vùng ven ngày càng nhanh và mạnh. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, các quận phía Đông như Thủ Đức, quận 9 giá đất tăng mạnh từ 10-30%, giá thứ cấp có thể tăng 50% thậm chí 100%. Một số khu vực mới như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Tân, Bình Chánh cũng gia nhập làn sóng tăng giá “nóng” với mức tăng cao nhất đạt 30%. Nếu so với phân khúc căn hộ, lợi nhuận đầu tư đất nền mang lại cao hơn rất nhiều. Chính sức hấp dẫn này khiến không ít nhà đầu tư dù chưa nhiều kinh nghiệm, thiếu thông tin và hiểu biết pháp lý vẫn nóng vội tham gia. Hậu quả là không ít trường hợp người mua vấp phải khó khăn không đáng có.
Anh Minh Tú (Hòa Hưng, Q.10) ưng ý một mảnh đất gần 600m2 tại khu Long Trường, Q.9 nhưng chủ đất lại chỉ đồng ý bán nguyên thửa chứ không tách nhỏ. Do tài chính không đủ, anh Tú quyết định góp vốn cùng vài người quen mua và đứng tên đồng sở hữu. Hiện tại, do cần tiền nên anh muốn bán ra nhưng gặp phải khó khăn do người mua chung không đồng ý. “Lúc đầu chúng tôi thống nhất mua để đầu tư, khi nào giá tốt sẽ bán ra nên không cần tách sổ. Hiện tại lại phát sinh thay đổi khi những người kia muốn giữ lại chờ giá tăng mới bán. Cái khó là phần đất của tôi diện tích khá lớn, những người cùng mua lại không đủ tiền mua lại”. Hiện giờ anh Tú chỉ còn cách tìm người chấp nhận mua lại mảnh đất và đứng tên chung với những người còn lại, hoặc là tìm cách lên thổ cư, tách thửa ra sổ cho từng người. Theo anh cả hai hướng giải quyết này đều rất khó khăn.  
Cũng rơi vào trường hợp mua đất chung, tình trạng của anh Xuân Hậu còn bi đát hơn. Đồng sở hữu với 3 người bạn một khu đất 400m2 tại Xuân Thới Thượng, Hóc Môn, thời điểm mua anh Hậu đã đề nghị người phụ trách tách thửa riêng, nhưng người này dây dưa kéo dài. Đến hiện tại thì sự việc trở nên khó khăn khi chính quyền chỉ cấp phép tách thửa cho các nền đất diện tích đạt 80m2, mặt tiền thửa đất hơn 5m. Trong khi mỗi người sở hữu diện tích khác nhau: đất của anh Hậu là 150m2, 3 người còn lại lần lượt là 120m2, 70m2 và 60m2. Nếu tách thành 4 sổ như diện tích trên thì chỉ có anh Hậu và 1 người mua nữa đạt điều kiện. Dù muốn đợi 2-3 năm, khi mật độ dân cư ở đây tăng rồi mới bán ra, nhưng hiện tại, anh cùng những người khác buộc phải rao bán đất do sợ càng để lâu càng dễ phát sinh những tranh chấp không đáng.
Đất nền đồng sở hữu
Đất nền đồng sở hữu sẽ phát sinh nhiều rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo Nhân dân
Tương tự, không ít người mua mải chạy theo cơn sốt nhà đất, chấp nhận liều lĩnh nắm bắt cơ hội làm giàu mà tự mình hại mình. Thiếu hiểu biết hoặc chủ quan tin tưởng người khác khiến họ chịu thiệt trong giao dịch. Trường hợp của anh Ngô Văn Thắng, một tiểu thương tại chợ Tân Bình là một ví dụ. Nhìn thấy tiềm năng sinh lợi của đất nền khu Đông, lại nghe lời môi giới tư vấn mua đất thời điểm đầu sẽ có giá thấp hơn nhiều so với khi hoàn thiện sổ, sợ nếu đợi ra sổ thì sẽ không còn đất để giao dịch, anh Thắng vội vàng làm hợp đồng góp vốn, mua gần 250m2 tại một dự án mới triển khai dù chưa ra được sổ riêng. Hiện tại, do thay đổi trong điều chỉnh chính sách quản lý đô thị nên chủ đầu tư chưa thể tách thửa, ra sổ riêng cho anh. Không muốn tiếp tục theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, cũng không muốn khởi kiện phiền phức, anh Thắng chấp nhận lấy lại tiền cọc. “Nếu so với thời điểm tôi mua, giá đất khu vực này đã tăng gần 20%, như vậy tôi thiệt một số tiền không hề nhỏ”, anh Thắng cho biết.
Một nhà đầu tư đất không chuyên khác là chị Quảng Hương (Thuận Kiều, Q.5) cũng bị lừa sang nhượng nền đất dự án. Cụ thể, đầu năm 2016, gia đình chị mua lại một nền đất 100m2 (quận 7) với giá gần 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, người bán mới chỉ đưa lại phiếu thanh đoán 2 đợt mệnh giá 1,3 tỷ từ CĐT với lý do phải đợi đợt thanh toán tới, CĐT ra phiếu đồng loạt mới đưa phiếu thanh toán cho chị. Một phần tin người, phần không muốn dây dưa thủ tục phiền hà, chị Hương không trực tiếp liên hệ xác nhận với CĐT mà hoàn toàn thông qua người chuyển nhượng. Đến nay, chủ dự án thông báo đóng tiền mua đất lần 3 thì cả nhà chị mới biết là chủ trước chưa trả hết tiền theo thỏa thuận với mình. Tìm đến nhà người bán thì người này đã mất dạng. “Tôi quen chủ đất qua một môi giới nhưng giờ người này cũng không thể liên hệ, CĐT cho biết nếu không tiếp tục đóng tiền người thiệt sẽ là mình”, chị Hương bức xúc.
Theo luật sư Trần Hoàng Phúc (VP luật Gia Phú, Q.5), rủi ro lớn nhất khi nhà đầu tư lựa chọn phân khúc đất nền là yếu tố pháp lý trong loại hình đất và bán nền phân lô. Đất nền phụ thuộc rất lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tế và mang tính địa phương cao. Chỉ một sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục hay thay đổi trong chính sách quản lý cũng khiến một dự án không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền. Vì vậy, với khách hàng chưa hiểu rõ về luật và còn ít kinh nghiệp đầu tư trong phân khúc này, tốt nhất nên chọn những dự án pháp lý minh bạch, đã hoàn thành việc ra sổ cho từng sản phẩm để tránh rủi ro.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên hạn chế tham gia vào các giao dịch đồng sở hữu, một khi xảy ra tranh chấp sẽ rất phiền hà và việc giải quyết triệt để hầu như không khả thi. Người mua sẽ không tách sổ được nếu mảnh đất không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định hay không đạt được sự thỏa thuận với người đồng sở hữu. Trong trường hợp phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên, giao dịch đứng trước nguy cơ bị đổ bể.
Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)

Đầu tư đất nền: Cẩn thận mua nhầm đất "dính" quy hoạch

Cơn sốt đất nền vẫn đang tiếp tục lan trên diện rộng kéo theo tình trạng phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Không ít người bị cuốn theo tâm lý đám đông, tin lời cò đất bơm thổi mà bỏ tiền mua rủi ro.

Ham rẻ dễ mua phải đất dính quy hoạch

Chị Hồng Hạnh, sống tại quận 2 cho biết chị mua một lô đất nền ở quận 9 diện tích 70m2 từ một chủ đất vào đầu năm 2016. Lô đất này nằm trong thửa đất được phân lô với trên 100 nền có diện tích từ trên 60 - 100m2/nền. Thửa đất này đã có hai đường nhựa rộng 6m, hai đường rộng 8m và một đường rộng 8m phân chia các lô đất thành các lô vuông vức.
Chị Hạnh đã đóng đủ toàn bộ số tiền mua lô đất trên và chờ ra sổ. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chị vẫn chưa nhận được sổ đỏ mang tên mình. Sau nhiều lần liên lạc tới chủ đất và hỏi Phòng Tài nguyên – Môi trường quận, chị Hạnh đều nhận được câu trả lời là “lô đất của chị mua bị dính quy hoạch, thế nên việc ra sổ cho lô đất này chưa thể hoàn thiện được”.
Đến giờ, khi cần vốn làm ăn, chị Hạnh muốn bán lô đất trên nhưng sau cả mấy tháng rao bán, lô đất vẫn không có ai mua dùi đất nền quận 9 đang sốt nóng.
“Mức giá tôi đưa ra là 1,8 tỷ với hi vọng người mua trả giá hơn 1,7 tỷ là bán. Từ khi rao bán, có khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng khi biết sổ đỏ chưa có thì khách lại do dự nên tôi phải hạ giá xuống còn 1,6 tỷ. Một số khách có ý định đặt cọc nhưng sau khi lên phường hỏi biếtt đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch thì họ lại từ bỏ. Hiện giờ, tôi hạ giá mảnh đất xuống còn 1,3 tỷ nhưng cũng chưa có ai mua, trong khi giá tôi mua vào cũng đã ngót 1,5 tỷ.
Mãi không bán được nhà trong khi đang cần vốn, tôi đành đem thế chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề pháp lý không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không chịu duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không được mà để vậy cũng chẳng xong”, chị Hạnh ngán ngẩm cho biết.
đầu tư đất nền
Nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư cá nhân có thể mua phải đất nền "dính" quy hoạch. Ảnh minh họa
Được biết, chị Hạnh mua lô đất này vào thời điểm quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực. Theo đó, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở quận 9 là trên 60m2 với mặt tiền đường rộng từ 7 - 9m.
Trên thực tế, những trường hợp mua phải đất dính quy hoạch như chị Hạnh không phải hiếm. Do thiếu kinh nghiệm, ham giá rẻ nên nhiều người mua đất mà không kiểm tra kỹ quy hoạch của dự án. Việc nhà đất ở vùng ven phân lô bán nền khi chưa đủ pháp lý là rủi ro đã được cảnh báo từ lâu nhưng vẫn nhiều người không biết.
Người mua phải lường trước rủi ro
Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, nhận xét với tình hình cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng như hiện tại thì chắc chắn quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi. Do đó, trong thời điểm giao dịch, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không dính quy hoạch. Vì sau này quy hoạch có thay đổi hay không thì không ai có thể biết trước được.
Do đó ông Chánh đưa ra lời khuyên cho người mua: “Nhà đầu tư bất động sản cá nhân khi mua nhà đất thì phải lường trước được khu đất mình định mua sau này có thể dính vào quy hoạch hay không. Khi mua đất phân lô bán nền, đương nhiên giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trong tương lai, khu đất họ đã mua vẫn có thể "dính" quy hoạch và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.
Người mua nên chọn đất dự án vì có tính ổn định, lâu dài do cơ quan nhà nước đã đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó. Bù lại người mua phải chấp nhận giá đất dự án sẽ cao hơn. Đây cũng là sự khác biệt giữa đất phân lô bán nền với đất dự án”, ông Chánh phân tích.
Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền theo quyết định 33, ông Chánh cho rằng đây là một quyết định rất đúng đắn, tạo ra sự nhân văn trong quyền sử dụng và sở hữu đất đai. Chẳng hạn, ba mẹ có một miếng đất rất lớn, muốn chia cho các con thì có thể tách thửa, đây cũng là câu chuyện rất thường gặp.
Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra việc phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát. Về lâu về dài, quy hoạch tổng thể chung của cả khu vực sẽ hình thành các khu lụp xụp, ổ chuột mới với rất nhiều hệ lụy. Do đó, các cơ quan nhà nước phải có biện pháp chế tài để quản lý hành vi đó.
(Theo Vietnamnet)