Thận trọng khi mua đất nền đồng sở hữu

Với biên lợi nhuận cao, phù hợp sở thích tích lũy của người Việt, đất nền đang là phân khúc có hoạt động giao dịch sôi động nhất thị trường quý I/2017. Tuy nhiên miếng bánh này cũng tồn tại nhiều rủi ro khó lường với những khách hàng thiếu kinh nghiệm.
Nhờ tác động của hạ tầng giao thông cộng với nguồn cung hạn chế, tốc độ tăng giá của đất nền nhất là khu vực vùng ven ngày càng nhanh và mạnh. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, các quận phía Đông như Thủ Đức, quận 9 giá đất tăng mạnh từ 10-30%, giá thứ cấp có thể tăng 50% thậm chí 100%. Một số khu vực mới như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Tân, Bình Chánh cũng gia nhập làn sóng tăng giá “nóng” với mức tăng cao nhất đạt 30%. Nếu so với phân khúc căn hộ, lợi nhuận đầu tư đất nền mang lại cao hơn rất nhiều. Chính sức hấp dẫn này khiến không ít nhà đầu tư dù chưa nhiều kinh nghiệm, thiếu thông tin và hiểu biết pháp lý vẫn nóng vội tham gia. Hậu quả là không ít trường hợp người mua vấp phải khó khăn không đáng có.
Anh Minh Tú (Hòa Hưng, Q.10) ưng ý một mảnh đất gần 600m2 tại khu Long Trường, Q.9 nhưng chủ đất lại chỉ đồng ý bán nguyên thửa chứ không tách nhỏ. Do tài chính không đủ, anh Tú quyết định góp vốn cùng vài người quen mua và đứng tên đồng sở hữu. Hiện tại, do cần tiền nên anh muốn bán ra nhưng gặp phải khó khăn do người mua chung không đồng ý. “Lúc đầu chúng tôi thống nhất mua để đầu tư, khi nào giá tốt sẽ bán ra nên không cần tách sổ. Hiện tại lại phát sinh thay đổi khi những người kia muốn giữ lại chờ giá tăng mới bán. Cái khó là phần đất của tôi diện tích khá lớn, những người cùng mua lại không đủ tiền mua lại”. Hiện giờ anh Tú chỉ còn cách tìm người chấp nhận mua lại mảnh đất và đứng tên chung với những người còn lại, hoặc là tìm cách lên thổ cư, tách thửa ra sổ cho từng người. Theo anh cả hai hướng giải quyết này đều rất khó khăn.  
Cũng rơi vào trường hợp mua đất chung, tình trạng của anh Xuân Hậu còn bi đát hơn. Đồng sở hữu với 3 người bạn một khu đất 400m2 tại Xuân Thới Thượng, Hóc Môn, thời điểm mua anh Hậu đã đề nghị người phụ trách tách thửa riêng, nhưng người này dây dưa kéo dài. Đến hiện tại thì sự việc trở nên khó khăn khi chính quyền chỉ cấp phép tách thửa cho các nền đất diện tích đạt 80m2, mặt tiền thửa đất hơn 5m. Trong khi mỗi người sở hữu diện tích khác nhau: đất của anh Hậu là 150m2, 3 người còn lại lần lượt là 120m2, 70m2 và 60m2. Nếu tách thành 4 sổ như diện tích trên thì chỉ có anh Hậu và 1 người mua nữa đạt điều kiện. Dù muốn đợi 2-3 năm, khi mật độ dân cư ở đây tăng rồi mới bán ra, nhưng hiện tại, anh cùng những người khác buộc phải rao bán đất do sợ càng để lâu càng dễ phát sinh những tranh chấp không đáng.

Đất nền đồng sở hữu sẽ phát sinh nhiều rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo Nhân dân
Tương tự, không ít người mua mải chạy theo cơn sốt nhà đất, chấp nhận liều lĩnh nắm bắt cơ hội làm giàu mà tự mình hại mình. Thiếu hiểu biết hoặc chủ quan tin tưởng người khác khiến họ chịu thiệt trong giao dịch. Trường hợp của anh Ngô Văn Thắng, một tiểu thương tại chợ Tân Bình là một ví dụ. Nhìn thấy tiềm năng sinh lợi của đất nền khu Đông, lại nghe lời môi giới tư vấn mua đất thời điểm đầu sẽ có giá thấp hơn nhiều so với khi hoàn thiện sổ, sợ nếu đợi ra sổ thì sẽ không còn đất để giao dịch, anh Thắng vội vàng làm hợp đồng góp vốn, mua gần 250m2 tại một dự án mới triển khai dù chưa ra được sổ riêng. Hiện tại, do thay đổi trong điều chỉnh chính sách quản lý đô thị nên chủ đầu tư chưa thể tách thửa, ra sổ riêng cho anh. Không muốn tiếp tục theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, cũng không muốn khởi kiện phiền phức, anh Thắng chấp nhận lấy lại tiền cọc. “Nếu so với thời điểm tôi mua, giá đất khu vực này đã tăng gần 20%, như vậy tôi thiệt một số tiền không hề nhỏ”, anh Thắng cho biết.
Một nhà đầu tư đất không chuyên khác là chị Quảng Hương (Thuận Kiều, Q.5) cũng bị lừa sang nhượng nền đất dự án. Cụ thể, đầu năm 2016, gia đình chị mua lại một nền đất 100m2 (quận 7) với giá gần 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, người bán mới chỉ đưa lại phiếu thanh đoán 2 đợt mệnh giá 1,3 tỷ từ CĐT với lý do phải đợi đợt thanh toán tới, CĐT ra phiếu đồng loạt mới đưa phiếu thanh toán cho chị. Một phần tin người, phần không muốn dây dưa thủ tục phiền hà, chị Hương không trực tiếp liên hệ xác nhận với CĐT mà hoàn toàn thông qua người chuyển nhượng. Đến nay, chủ dự án thông báo đóng tiền mua đất lần 3 thì cả nhà chị mới biết là chủ trước chưa trả hết tiền theo thỏa thuận với mình. Tìm đến nhà người bán thì người này đã mất dạng. “Tôi quen chủ đất qua một môi giới nhưng giờ người này cũng không thể liên hệ, CĐT cho biết nếu không tiếp tục đóng tiền người thiệt sẽ là mình”, chị Hương bức xúc.
Theo luật sư Trần Hoàng Phúc (VP luật Gia Phú, Q.5), rủi ro lớn nhất khi nhà đầu tư lựa chọn phân khúc đất nền là yếu tố pháp lý trong loại hình đất và bán nền phân lô. Đất nền phụ thuộc rất lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tế và mang tính địa phương cao. Chỉ một sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục hay thay đổi trong chính sách quản lý cũng khiến một dự án không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền. Vì vậy, với khách hàng chưa hiểu rõ về luật và còn ít kinh nghiệp đầu tư trong phân khúc này, tốt nhất nên chọn những dự án pháp lý minh bạch, đã hoàn thành việc ra sổ cho từng sản phẩm để tránh rủi ro.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên hạn chế tham gia vào các giao dịch đồng sở hữu, một khi xảy ra tranh chấp sẽ rất phiền hà và việc giải quyết triệt để hầu như không khả thi. Người mua sẽ không tách sổ được nếu mảnh đất không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định hay không đạt được sự thỏa thuận với người đồng sở hữu. Trong trường hợp phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên, giao dịch đứng trước nguy cơ bị đổ bể.
Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)