Cao ốc bóp nghẹt cửa ngõ Sài Gòn: Cấp phép dự án theo quy trình ngược

Nhiều chuyên gia cho rằng, Tp.HCM đang cấp phép dự án theo quy trình ngược. Đáng ra cấp phép dự án bất động sản (BĐS) phải dựa trên hạ tầng hiện hữu thì Việt Nam cấp phép dựa trên hạ tầng tương lai.



Cao ốc đang bóp nghẹt đường xá khiến giao thông ở các cửa ngõ ngày một nghiêm trọng. Nếu thực trạng này kéo dài có thể hạ tầng tương lai cũng không thực hiện được mà phải vá víu bằng những cầu vượt thép như hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là một cấu trúc đô thị bất bình thường.

Cấp phép xây dựng tràn lan

Vừa qua, Chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các cơ quan chức năng không cấp phép xây dựng cao ốc, khu chung cư khi hệ thống hạ tầng giao thông tại khu vực không đảm bảo, để tránh ùn tắc ngày càng tăng. Tuy nhiên, phải chăng quyết định này đã quá muộn trước tình trạng “sinh sôi” quá nhanh của các tòa nhà cao tầng?

Theo các chuyên gia, hiện nay việc cấp phép xây dựng của thành phố được thực hiện ồ ạt, không khoa học. Nguyên nhân chính là do Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng và Sở Giao thông Vận tải chưa có sự phối hợp tốt.
Việc cấp giấy phép xây dựng cho các dự án được chấp thuận về mặt quy hoạch của UBND Tp.HCM trên cơ sở tham mưu của cơ quan quản lý về quy hoạch, là Sở Quy hoạch Kiến trúc. Nhưng cơ quan này thường chỉ xem công trình hay dự án đó có phù hợp với quy hoạch được duyệt hay không, chứ không tính toán được tác động môi trường.
TS Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Tp.HCM cho biết, vai trò là thế nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc ít khi xem xét kỹ về hệ thống hạ tầng đã được xây dựng theo quy hoạch đó hay chưa? Thực tế khi đi vào sử dụng, công trình đó tác động lên hệ thống hạ tầng hiện có như thế nào? Đây rõ ràng là một thiếu sót nghiêm trọng.
Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Tp.HCM Nguyễn Thanh Toàn thừa nhận, trước đây tại một số khu vực hạ tầng yếu, kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh cũng được cấp phép xây dựng cao ốc.
Đầu năm 2017, khi tại Hà Nội có các chung cư mọc lên trong những con hẻm nhỏ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông, Thủ tướng cũng đã yêu cầu Tp.HCM phải xem xét, đánh giá tác động giao thông lên hạ tầng khi cấp phép cho các công trình cao tầng.

Thực tế, Việt Nam không quản lý xây dựng theo dân số mà theo năng lực của hệ thống hạ tầng, cũng không ràng buộc sự phát triển bằng kế hoạch sử dụng đất… Đây chính là guyên nhân khiến cho các thành phố lớn có cấu trúc đô thị không bình thường. Nhiều khu vực không đủ tiêu chuẩn về hạ tầng đô thị. Những khu vực này tạo thành một vành đai bao quanh khu trung tâm thành phố.
TS Võ Kim Cương cho rằng, đáng lẽ phải dùng quỹ đất có được khi di dời các cơ sở sản xuất ra khỏi các khu dân cư để cải thiện cấu trúc thành phố, như bổ sung công trình dịch vụ xã hội, mảng xanh hoặc mở các đường đối ngoại xuyên qua vành đai thiếu quy hoạch này. Nhưng tiếc là thành phố đã chịu áp lực quá lớn từ nhu cầu phát triển kinh tế trước mắt.

Doanh nghiệp dửng dưng hưởng lợi

Thực tế cho thấy, sức ép nhà cao tầng lên giao thông bắt nguồn từ cấp phép xây dựng tràn lan của cơ quan quản lý. Song việc này cũng bắt nguồn từ việc “nhận diện cơ hội” của không ít doanh nghiệp.
Tại Tp.HCM, dự án cao tầng cứ đua nhau mọc lên dọc các tuyến cao tốc, metro, xa lộ Hà Nội hay những tuyến đường dự phóng, các tuyến đường sẽ mở rộng lộ giới,....

Thông thường, Nhà nước bỏ vốn đầu tư hạ tầng, các dự án hoặc công trình xung quanh hưởng lợi nên nhà đầu tư phải có nghĩa vụ cùng Nhà nước đầu tư hạ tầng. Nhưng việc này dường như không phải là tiền lệ với các doanh nghiệp Việt Nam.
Đơn cử như tuyến metro số 1 đang hình thành, các doanh nghiệp tranh nhau gom đất xung quanh. Khi đường làm xong, giá trị đất của họ lên rất cao nhưng dường như phần đóng góp cho hạ tầng không ai thực hiện.
Ông Nguyên Thanh Toàn cho rằng, đối với những trường hợp này, Sở kiến nghị mạnh dạn thu thì mới có nguồn lực đầu tư cho hạ tầng và đó cũng là điều hợp lý. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có luật, chưa có chính sách điều tiết nguồn thu từ những công trình kiến trúc bên trên, những dự án phát triển đô thị nên không dám thu. Vì nếu thu là sai luật.

Đồng quan điểm, TS Võ Kim cương cho rằng đây là một vấn đề phức tạp. Trong quản lý phát triển đô thị, nước ta đang thiếu những cơ sở pháp lý chặt chẽ và theo nguyên lý của thị trường. Cụ thể hơn là không có luật thuế về tác động phát triển như ở các nước khác.
Nguyên lý của luật này là nếu doanh nghiệp thu lợi từ sự phát triển công trình của mình trong đô thị thì phải trả tiền cho đô thị (đóng thuế). Mỗi lô đất có mô xây dựng là bao nhiêu đã được quy hoạch quy định. Khi doanh nghiệp xây quá hiện trạng đang có hoặc quá quy định của quy hoạch, đều phải trả tiền.
Sau đó, chính quyền dùng khoản tiền này để đầu tư hạ tầng. Các trường hợp xin điều chỉnh khác quy hoạch được duyệt phải do cộng đồng dân cư liên quan đồng ý hoặc phải có quyết định của tòa án.

Có giải pháp mang lại giá trị địa tô để cân đối lợi ích phát triển đô thị

Tại kỳ họp Quốc hội tháng 6 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cũng cho rằng, các doanh nghiệp hiện nay đang hưởng lợi từ hạ tầng Nhà nước rất nhiều. Nhiều công trình Nhà nước đầu tư lớn cho hạ tầng, khiến giá trị đất hai bên đường và giá trị đất cả khu tăng lên rất nhiều.
“Một số công trình sử dụng vốn đầu tư của Nhà nước giúp giá trị đất của cả khu vực tăng lên. Nhưng phần tăng lên doanh nghiệp được hưởng, mặc dù không bỏ vốn đầu tư. Cần phải có các giải pháp để mang lại giá trị địa tô cao hơn cho đất nước để cân đối lại lợi ích phát triển đô thị”, Bộ trưởng Dũng nhấn mạnh.
(Theo Zing.vn)